La location meublée via Airbnb connaît des modifications fiscales importantes en 2025. Les propriétaires doivent impérativement déclarer leurs revenus locatifs, désormais soumis à des règles plus strictes issues de la loi de finances 2024 et de la loi Le Meur dite « anti-Airbnb ». Ces changements impactent principalement le régime Micro-BIC avec des seuils abaissés et des abattements réduits pour la majorité des locations meublées touristiques.
Déclarer revenus Airbnb location meublée : les points clés 2025
Les revenus Airbnb sont imposés comme Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux existent : le Micro-BIC avec abattement forfaitaire et le régime réel avec déduction des charges. Pour 2025, le plafond Micro-BIC passe à 15 000 € pour les meublés non classés avec un abattement réduit à 30 %.
Points essentiels à retenir :
- Régime Micro-BIC : abattement de 30 % pour les meublés non classés (seuil 15 000 €) et 50 % pour les classés (seuil 77 700 €)
- Régime réel : déduction de toutes les charges réelles et amortissement du bien, souvent plus avantageux
- Obligation administrative : obtention d’un numéro SIRET via le guichet unique INPI sous 15 jours
- Enregistrement communal : déclaration en mairie obligatoire dans la plupart des villes, avec numéro à afficher sur l’annonce
- Limite résidence principale : 120 jours maximum de location par an
- Prélèvements sociaux : 17,2 % sur le bénéfice imposable
Régimes fiscaux 2025 : Micro-BIC ou régime réel pour Airbnb
Le choix du régime fiscal constitue une décision stratégique pour optimiser l’imposition des revenus locatifs. Les modifications de 2025 rendent cette analyse encore plus cruciale.
Régime Micro-BIC : simplicité mais abattement réduit
Le régime Micro-BIC se caractérise par sa simplicité administrative. L’abattement forfaitaire s’applique automatiquement sur les recettes brutes, sans possibilité de déduire les charges réelles. Voici les nouveaux barèmes applicables aux revenus 2025 :
| Type de location | Plafond annuel | Abattement forfaitaire | Formulaire de déclaration |
|---|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé (standard Airbnb) | 15 000 € | 30 % | 2042 C PRO, case 5ND |
| Meublé de tourisme classé ou chambre d’hôtes | 77 700 € | 50 % | 2042 C PRO, case correspondante |
Exemple concret : Pour 12 000 € de recettes annuelles Airbnb (meublé non classé), l’abattement de 30 % représente 3 600 €. Le revenu imposable s’élève donc à 8 400 €, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % (soit 1 445 €).
Régime réel : avantages pour les charges importantes
Le régime réel permet de déduire l’intégralité des charges réelles : intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux d’entretien, assurances, taxe foncière, amortissement du bien (hors terrain). Ce régime devient obligatoire au-delà du plafond Micro-BIC.
Avantages du régime réel :
- Déduction des charges réelles (souvent supérieures à l’abattement forfaitaire)
- Amortissement du bien et du mobilier sur plusieurs années
- Possibilité de générer un déficit reportable sur les revenus BIC futurs
- Plus adapté aux biens récemment acquis avec emprunt
Inconvénient principal : obligations comptables plus lourdes nécessitant souvent l’intervention d’un expert-comptable.
Comment déclarer ses revenus Airbnb en 2025 : démarches obligatoires
La déclaration des revenus Airbnb nécessite plusieurs étapes administratives préalables, renforcées par les nouvelles réglementations.
Étape 1 : Obtenir un numéro SIRET
Tout loueur meublé doit déclarer son activité auprès du guichet unique de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle) pour obtenir un numéro SIRET. Cette démarche gratuite doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début de l’activité locative. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’applique si les recettes annuelles restent inférieures à 23 000 € et ne dépassent pas les autres revenus du foyer.
Étape 2 : Enregistrement en mairie
De nombreuses communes, notamment Paris, Lyon, Bordeaux et les grandes métropoles, imposent un enregistrement préalable en mairie. Cette procédure délivre un numéro d’enregistrement à afficher obligatoirement sur l’annonce Airbnb. Le non-respect de cette obligation expose à une amende pouvant atteindre 10 000 €.
Étape 3 : Déclaration fiscale annuelle
La déclaration s’effectue via le formulaire 2042 C PRO en complément de la déclaration principale de revenus. Les recettes brutes doivent être reportées dans la case correspondant au régime choisi. Pour le Micro-BIC meublé non classé, il s’agit généralement de la case 5ND.
Étape 4 : Respecter la limite de 120 jours
La location d’une résidence principale reste strictement limitée à 120 jours par an. Au-delà, le bien est considéré comme résidence secondaire avec des règles fiscales et réglementaires différentes, notamment dans les zones tendues où des autorisations préalables de changement d’usage peuvent être exigées.
Prélèvements sociaux et calcul de l’imposition réelle
Au-delà de l’impôt sur le revenu, les revenus locatifs meublés supportent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Ces cotisations s’appliquent sur le bénéfice imposable en Micro-BIC (après abattement) ou sur le revenu net en régime réel (après déduction des charges).
Simulation comparative pour 20 000 € de recettes annuelles :
| Élément | Régime réel (avec 12 000 € de charges) | Inéligible Micro-BIC (seuil dépassé) |
|---|---|---|
| Recettes brutes | 20 000 € | 20 000 € |
| Charges déductibles / Abattement | 12 000 € | Non applicable (seuil 15 000 € dépassé) |
| Revenu imposable | 8 000 € | Obligation régime réel |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 1 376 € | Variable selon charges réelles |
| Impôt sur le revenu | Selon TMI du foyer | Selon TMI du foyer |
Point d’attention : Avec 20 000 € de recettes pour un meublé non classé, le régime Micro-BIC n’est plus accessible. Le passage au régime réel devient obligatoire, rendant la tenue d’une comptabilité rigoureuse indispensable.
FAQ – Questions fréquentes sur la déclaration Airbnb 2025
Que se passe-t-il si les revenus Airbnb dépassent 15 000 € pour un meublé non classé ?
Le passage au régime réel devient obligatoire. Ce régime impose la tenue d’une comptabilité complète avec déduction des charges réelles et amortissement du bien. L’accompagnement par un expert-comptable est vivement recommandé pour optimiser la fiscalité et respecter les obligations déclaratives.
Comment obtenir le classement « meublé de tourisme » pour bénéficier de l’abattement de 50 % ?
Le classement s’obtient auprès d’un organisme accrédité (comme Atout France) après visite et évaluation du logement selon des critères de confort et d’équipement. Ce classement de 1 à 5 étoiles permet de conserver l’abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes annuelles.
Les revenus Airbnb doivent-ils être déclarés même en dessous de 305 € par an ?
Oui, tous les revenus locatifs doivent être déclarés quel que soit leur montant. Toutefois, certaines tolérances existent pour les locations très occasionnelles de la résidence principale. Il convient de vérifier les instructions fiscales actualisées sur impots.gouv.fr.
Peut-on changer de régime fiscal d’une année sur l’autre ?
Le passage du Micro-BIC au régime réel est possible sur simple option lors de la déclaration. En revanche, le retour au Micro-BIC nécessite de rester au régime réel pendant au moins deux ans. Cette option doit être mûrement réfléchie en fonction de l’évolution prévisible des charges et des recettes.
Quelles sont les sanctions en cas de non-déclaration des revenus Airbnb ?
L’absence de déclaration expose à un redressement fiscal avec majoration de 40 % à 80 % selon la situation. S’ajoutent les intérêts de retard de 0,20 % par mois. En cas de dissimulation volontaire, des poursuites pénales pour fraude fiscale peuvent être engagées. L’administration fiscale croise désormais systématiquement les données transmises par les plateformes comme Airbnb.
Airbnb transmet-il automatiquement les revenus à l’administration fiscale ?
Oui, depuis 2019, les plateformes comme Airbnb sont tenues de transmettre chaque année à l’administration fiscale le montant des revenus perçus par chaque loueur. Cette transmission automatique rend toute omission facilement détectable lors des contrôles fiscaux.
